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关系所有买房者!山东对房地产交易和汽车销售行业“动手”!

生活中,

我们经常看到

“最终解释权归某某所有”

这样的合同条款,

在遇到纠纷时,

这一条款也往往成为“坑”人的陷阱。

你被不公平合同条款“坑过”吗?

尤其是买房、买车等重大消费中,

那些免除经营者自身责任、

加重消费者责任、

排除消费者权利的条款

往往让消费者权益蒙受巨大损失。

近日,山东省市场监管局印发《全省重点领域合同格式条款违法行为专项整治工作方案》,决定针对重点领域不公平合同格式条款突出问题,开展重点领域合同格式条款违法行为专项整治工作。

专项整治重点

01

重点整治房地产和汽车行业


专项整治重点针对房地产业和汽车销售业中的典型不公平格式条款,集中整治免除经营者自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利的违法违规行为。


02

形成区域特色监管

全省各地可结合辖区实际,另外选择1—2个重点行业进行整治和规范,形成区域监管特色。


03

开展整治“回头看”

对往年在格式条款整治中规范过的公用事业、旅游等行业开展“回头看”,对已制发整改建议书的,督促其整改到位,对已处罚的,加强案后回访。


04

优化市场秩序、改善消费环境

坚持查处与规范相结合,专项整治与长效机制建设相结合,通过集中专项整治,进一步规范重点领域合同格式条款行为,持续优化市场秩序、改善消费环境。



专项整治时间

☑ 2018年12月开始,2019年10月底结束。

☑ 期间,各级工商和市场监管机关将通过调查摸底、向社会公开征集、现场检查等多种手段,广泛收集梳理重点整治行业的格式合同文本,认真排查涉嫌违法格式条款。通过行政约谈、下达行政建议书等方式,开展行政指导,督促经营者在规定期限内整改规范。


☑ 对在规定期限内拒不整改或已造成危害后果的,依法予以查处。对查办的典型案例,通过适当形式公开曝光,提高整治工作的社会影响力。


《方案》明确,要以整治促规范,会同相关部门进一步完善和推行合同示范文本,规范合同签约履约行为。要积极探索建立健全合同监管的长效机制,推进合同格式条款监管工作常态化、长效化。各级工商和市场监管机关要加强组织领导,提升办案能力,加强协作配合,加强舆论宣传,确保整治工作有力有序有效推进。


《方案》明确,要以整治促规范,会同相关部门进一步完善和推行合同示范文本,规范合同签约履约行为。要积极探索建立健全合同监管的长效机制,推进合同格式条款监管工作常态化、长效化。各级工商和市场监管机关要加强组织领导,提升办案能力,加强协作配合,加强舆论宣传,确保整治工作有力有序有效推进。

房地产交易格式条款点评意见
.....
- 格式条款1: -
“因遭受不可抗力而导致的违约行为,出卖人不承担违约责任,不可抗力因素包括但不限于:自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房”。

点评意见:此条款关于不可抗力的约定涉嫌违反法律规定,属于侵犯了买受人合法权利的不公平格式条款。


该条款约定的不可抗力情形超出了《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力的范围,如施工期间停水停电、第三人破坏等,违反了法律规定。也违反了《合同法》第一百一十八条的规定,即在不可抗力情形发生后,出卖人应履行告知义务,及时将不可抗力情形告知买受人,以减轻可能给买受人造成的损失,而非在交房时才告知。

- 格式条款2: -
“甲(卖方)、乙(买方)双方应按约定履行合同,若乙方中途不履约,其定金由甲方与丙方(房产中介方)共同各按50%分享。若甲方中途不履约,甲方应在不履约之日三日内付给乙方双倍的定金违约金,乙方与丙方共同各按50%分享此违约金” 。

点评意见:此条款属于涉嫌侵犯买受人有关定金权利的不公平格式条款。

根据《合同法》第一百三十条规定,买卖合同的当事人是买方和卖方。在其中一方违约时,应当向对方承担违约责任,第三方既没有权利要求其中任何一方承担违约责任,也没有权利因其中任何一方获得利益。但是,本条款却规定,无论是买方违约,还是卖方违约,在违约方承担的违约责任中,中介方均获得50%利益,严重损害了守约方的正当利益,是不公平的格式条款。另外,该条规定,卖方违约时,只是支付违约金,而没有按照定金罚则双倍返还定金,违反了《担保法》相关规定,损害了买方的正当利益。

- 格式条款3: -
“出卖人逾期交房的违约责任及有关产权登记的约定是双方当事人在平等自愿的基础上协商确定的,双方同意不得在任何情况下,以任何形式和借口对该约定中的相关比例提出任何调整主张”。

点评意见:此条款属于涉嫌限制买受人权利的不公平格式条款。

该条款是强行要求买受人接受违约条款的约定,剥夺了买受人的选择权,违背了《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则,属于违反法律规定,免除自身责任、排除对方合法权利的不平等格式条款。

- 格式条款4: -
“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内,到指定的地点办理房产的入户手续,逾期不办理的,视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外,从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费”。

点评意见:此条款属于涉嫌排除买受人权利的不公平格式条款。

该条款是强行要求买受人收房的条款,剥夺了买受人对商品房的审验权,所约定的代管费性质不明,没有法律依据,涉嫌不当得利,违背了《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则,属于违反法律规定,加重对方责任、排除对方主要权利的不平等格式条款。

- 格式条款5: -
“双方签订协议后,若出卖人将买受人购房另转卖给他人,出卖人应付